申博太阳城马尼拉 成都地铁


什么叫“地铁癌”?

与“新房癌”类似,意思就是没有地铁就活不了了的购房者,把地铁因素当做首选中的首选。



成都购房人群中这样的地铁癌还真不少,包括我。

这是个中性的词。

在2005年以前,地铁对中国来说,还是非常小众的一线城市产物。我第一次地铁体验是在深圳,感觉很奇妙很兴奋,还得假装老手一样不到处乱看。而多年后的今天,每天在成都地铁上确实兴奋不起来,坐得多了,修得长了,也就见怪不怪了。

根据一国外小哥制作的中国地铁1990-2020年GIF动图,可以看到一些很有意思的变化,包括某个城市的地铁突然消失,有兴趣的可以看看。

话说成都地铁一直在吼“加速成网”,要怎样才能成网呢?什么时候才能成网呢?

一般来说,一个城市地铁开通线路在150公里以内的时候,基本是谈不上进入了地铁时代,这个时候大家对地铁的依赖性不强,大多数人还是得公交、自驾等模式来解决通勤问题。

运行的地铁线路在150-300公里的时候,这个时候才叫线网化运营,满城都是挖地围挡修地铁。大多数长距离通勤需要借助地铁来实现,也是地铁房最值钱的时候。

当超过300公里的时候,这就是“共产主义”时代了,城区里家家户户都是地铁房,这个时候地铁房不是什么新概念,像北上广,新开通一条线路对大家来说已经无关紧要了。地铁建设也主要是在远郊进行,小年轻多在郊区买房,市区租房,工作时候在市区,周末再回郊区看父母妻儿。北京、上海就是这种状态。

成都现在是哪个阶段呢?很严格的按照上面划分标准,处于第二阶段。随着10号线一期近11公里的正式加盟,现在约为140公里的运营线路。1、2、3、4、10号线只能是米字形骨架网络的搭建,真正网的形成,还需要一条环线。

而随着年底7号线39公里的加入,到时候通车里程将达到180公里左右。也就正式迈入上述的第二个阶段:线网化运营。

什么时候进入第三阶段呢?其实也很快,2020年!

根据建设规划,至2020年,成都地铁运营500+公里、开工建设150+公里…届时使用地铁出行的比例将达到占60%。

成都很慢,地铁很快。

为了在有限的时间里抢占地铁的最大红利,我们得分析下地铁房的那些事,中国菲律宾申博太阳城

9月6日,成都地铁10号线开通,成都本地大小媒体相当激动,但是与之相反的是,却在购房人群中并未炸出几分涟漪。这“官热民冷”的现象其实很好理解,官媒关注的是机场地铁线带给城市的形象展示,而购房者只关心这条线对我买房、上班有什么帮助。

很明显,成都地铁10号线沿线几无什么楼盘,我在一两个月以前也深扒过(传送门:《离成都地铁10号线开通仅剩2月,深八沿线6站房价天上地下!》),除了太平园站,其余的要么是家具市场,要么是不毛之地,要么就是机场内部了,机场里连酒店都没几个,更何况住宅了。

但这并不能浇灭成都人对地铁房的购买热情,反观今年6月前后,成都地铁4号线二期开通的时候,却出现了官热民热的浪潮,4号线二期对温江和十陵的交通改善是明显的,更是对片区内可选房源进行了一次集中的加推。殊不知,该条线路开通前后,光华大道和十陵片区房价平均涨幅保守估计大概在500元/平米以上。

再说到今年的压轴戏,成都地铁7号线的开通,虽然目前已经拾掇得差不多了,但是与4号线二期的热度相比,确实消停了很多。为什么呢?

倒不是大家不坐7号线了,而是不住7号线。购房者都被逼变得很精明了,7号线所在的2.5环要么房价高不可攀,要么老旧破小实在没啥吸引力。

成都人到底爱怎样的地铁房呢?物美价廉最好了,但是鱼和熊掌不可兼得。我不止一次在“段劲的房产交流”微信群里阐述:成都房产市场下的每次报价都是精雕细琢下的博弈,没多少欺头可捡。



理性来讲,我觉得作为刚需或者投资,成都一套好的地铁房需要包含以下几个要素:

地铁的建设周期很长,短则两三年,申博网址打不开,长则六七年。大家都知道“地铁一响、黄金万两”,关键是这一声响与你上车时间的关系。

细化一下,地铁与房价存在着阶段性的上涨走势。其中,开建和快完工的时候,地铁房涨价最快。因此我们要考虑买地铁房,最好是在正式动工或者成都市民政局公布站点具体位置后,以及临近地铁修建完工的时候买入。



关于“地铁房”业内都有一套评判标准,一般来说,从小区出发步行5分钟可达地铁口,称之为“正地铁房”;10分钟内到达称之为“准地铁房”;15分钟内到达称之为“近地铁房”。目前市面上很多所谓的“地铁房”,其实只是“准地铁房”,甚至有些只是“近地铁房”。



事实上,如果距离地铁站/地铁线小于200米,往往还会带来轨道噪音,世纪城地铁站旁边的几个写字楼每当地铁进站出站的时候,如果不铺上地毯,震动的感觉还是很明显。

因此,最好的距离是200-500米的地铁房,距离适中,噪音较小。

当然,有人说,现在成都基本普及共享单车了,但还是建议步行距离500米以内的楼盘比较好,一是不知道今后共享单车会不会突然熄火,二是暴雨天一手扶车,一手撑伞的难度对我这种人来说确实太大。

开发商还有种套路就是“地铁上盖”的幌子,啥意思呢?地铁轨道通过你家小区,但是站点却距离3公里,就好比你从绵阳到成都坐去北京的飞机一样…

自住的话,前面也说到了,大家都知道在还未开通的时候已经在上涨了,而开通后上涨达到新一轮的高潮,为了兼顾时间效率成本,以即将开通的为佳。

投资的话为什么这样说呢?

成都412限售政策指出,从2016年4月13日起,在限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。

这意味着二手房购买后3年才能转手;新房购买后2年的等待交房、1年的等待拿证,3年的等待出售,就已经6年才能转手了。

如果在适当的时机买入地铁房,等开通后就能自住或者转售,岂不美滋滋?

很多人想着地铁房,就是因为交通是快速通达,比如A地去往公司坐公交60分钟,自驾40分钟,而地铁只需要30分钟。所以,大家觉得有了地铁,即便远一点儿也可以接受啊。

那么这个远一点是多远啊?远不仅仅是配套、增值保值的问题,更是时间成本的问题。

一般来说,北京平均单程通勤时间超过60分钟,往返超过2小时,这已经是城市的极限。

成都呢?成都已不是以往那个悠闲的成都,在就业岗位大规模南移的前置条件下,很多人的往返已经超过2小时了。

超过2小时意味着闲暇生活品质的严重折扣,更不用说成都那么多单休的熬夜的反人类公司。

据最近的一项研究表明,成都地铁与常规公交的平均换乘时间为9-10分钟,甚至有15%的换乘时间超过了15分钟。15分钟是什么概念?1号线高峰期的话已经从天府广场飚到火车南站了。

也就是说,如果要考虑到换乘的地铁房,时间成本足以冲刷出一个假的地铁房名头。

成都地铁1号线早晚高峰期现在已经能压缩到2分钟一班了,站与站之间的时间大概在2,澳门太阳城现金网娱乐城.25分钟。但其他线路和非早晚高峰呢?我们假设平均一班车发车间隔为3分钟,站间时间为2.5分钟。

在成都地铁成网之后,单边20个站,我觉得是通勤的极限值,时间成本上,少则40分钟,多则50分钟,预留一些跑步进场,差不多可以1小时到公司。





20个站,按照6月2日调整后的成都地铁票价,大概是7元钱,电子钱包打9折,每天往返12.6元,一个月工作23天,每个月为成都地铁贡献290元。

而此前的一些调查表明,每个月的交通费在300元以内,是上班族的临界值。有人说300块不多啊,一年也才3600,再上30年班也不过10.8万,而这10.8万,或许只能买高新区一个厨房。

话糙理不糙,但是好比受伤,一刀猛的,然后及时就医结痂痊愈让人痛苦呢?还是每天一小刀,细水长流,出血不断让人痛苦呢?



成都地铁1-4号线最新票价制度,来源见水印

因此我们总结以下,如果要买一套不错的地铁房,最好是即将开通或者未来3-6年建成,距离市中心/公司不超过20个站,房源距离地铁站在200-500米的范围。



那我们就一起再来简单说明下,成都还有哪些线路/站点是满足上述条件的。

先发一张不想负责任的图:



接着一条条线路来说(各条线路站点仅供参考,略有出入):

� 成都地铁1号线:



目前一二期已经开通运营,价值洼地基本不存在(升仙湖就算了),只有等三期。而三期已经修得差不多了,北段轨铺临近尾期,剩下来就是电通,然后就可以测试准备,快的话2018年春节后会运行,普遍认为到时候还会上涨一波。

关于一号线三期我此前也写过,点击跳转《成都地铁1号线三期明年登场沿线13个站还有哪些好楼盘?》,北段止步北三环仅设韦家碾站,周边靠谱的楼盘几乎只有绿地世纪城一个大盘,目前均价1.3-1.4万左右。

支线段就是最近大热的新川板块,价格高的很高,价格低的不低。同样的情况是南段的多个站点,这些站点倒不是价格的问题,而是根本就没啥房源的问题了。

总的来说,韦家碾站和南门的部分站点还可以捡个漏,特别是趁天府新区被限购和房价还算和主城区持平的时候,毕竟南北大动脉1号线是地位是其他地铁线路难以比拟的。

� 成都地铁2号线:



全线已经建成通车,终点站犀浦也是未来和6号线一起的换乘站,书房站及其以东的几个站点附近也可以考虑,比如果壳里的城。但是要考虑到这些地段到城区的站点数量问题,比如在天府五街上班,你却在龙泉驿站坐地铁,30个站不论是时间还是费用,都难以承受。

� 成都地铁3号线:



有人说每条线路的建设,总得留点遗憾给二三期,澳门太阳城开户优惠 专家说“减负”,比如8号线不出东北三环,那么3号线就更委屈了,一期南段才到2.5环。总的来说,目前一期没啥好低洼的,反倒是二三期,让人浮想联翩,蠢蠢欲动。

二期是到双流城区,三期是到新都城区。虽然到目前为止,也没个准信,但2018年底或者2019年初开通3号线二三期是没太大问题的。

二期属于武侯地段的还是很贵了,而从龙桥路开始到双流广场,目前价格还比较温和,周围生活配套能基本满足需求,距离市中心也在10多个站的距离。

三期可以多看看马超西路、钟楼、石油大学、成都医学院这些站点附近房源。特别是北门或者春熙路附近上班的,一是距离合适,二是新都城区也算配套齐全。

� 成都地铁4号线:



4号线一二期都已经开通了,价值已经最大化,目前看来,虽然有所提升,但是地铁概念带来的楼盘价格提升似乎并不尽如人意。东段的十陵片区开发程度较低,配套跟不上,西段的光华大道还需要时间来填充,而温江城区又稍远――从万盛坐地铁进入三环已经差不多30分钟了。

除非临近就业生活,便宜到超乎想象的洼地温江值得你拥有。

� 成都地铁5号线:



有人说,这条线才是真正意义的南北大动脉。不仅是目前最长的线路(41站),也是往正北突破了3环,抵达大丰和国际商贸城,往南直接杀入新贵华府片区的骨干线路。

这点就不争议了,总之,这条线路,作为1号线的并行线,让大家久等了。而这一等,还要2年多。

从北往南,5号线北部商贸城附近也没什么房源,土豪们可以考虑商铺。大丰片区从杜家碾开始就有人气了,一直到黄花园都还是大丰的主场。目前大丰土拍过万,斗志昂扬,长期看涨。

此外,泉水路到洞子口、特别是五块石、赛云台、北站西二路附近,目前因为修地铁改造等等,显得很乱很差,但看到了前几天五块石立交拆迁消息的人也会因此而看到希望。

再往南走,就是西贵之地,要么死贵,太阳城绿色通道,要么超烂。

直到与华府大道站持平的骑龙站,价格才稍微温和了些,这里是天府新区和双流区的地界,前段时间也帮群友看房,价格大多在一万二以上。

到了高峰站以南,没几个站,更没几个楼盘了。

� 成都地铁6号线:



这条线路计划于2020年左右完成运营,距离现在也差不多是3年的时间,正是上面分析的最佳购入时间段。

6号线深入郫都城区,如果不是在当地或者附近就业,站点跨度太大,到市区距离太远,望丛祠到三环内的金府就已经15个站了。南边倒是在中和站及以南的几个站,处于高新区新川板块腹地,值得早点下手。

� 成都地铁7号线:



说是2017年底前开通,我个人乐观预测可能在11月左右。作为西部各大城市首条环线,官方关注度很高,但周边2.5环是黄金地段,没点压箱底的进不去。倒是对于可以借助7号线换乘缩短距离的线路/楼盘有帮助。

如果要说有点洼地的话,从驷马桥到理工大这一圈东北地段倒还是可以搏一搏。我有个同事在3年前就买在了二仙桥,到如今,终于要守得云开见月明了!

� 成都地铁8号线:



8号线和6号线一样,也是2020年开通,三年的黄金期你准备上车吗?

上面也吐槽过,作为习惯性遗憾,冲出三环的缺憾一般要二三期来完成。但从目前十里店的设站来看,周边楼盘还不少,价格也还没涨到无法企及的高度。

往南的话,到了大件路就迎来了另一个适宜买入的地段了:航空港。

很多人唱衰航空港,而我却不觉得,北大丰都自认为等得起,航空港只缺一次交通配套的爆发。

� 成都地铁9号线:



9号线也是2020年开通。在我看来,9号线一期虽然只是环了3.5环的四分之一,但其实相当不错,因为它能快速地到金融城和1号线换乘然后继续南下产业聚集的高新区、天府新区。

但9号线也有自己的短板,除了蛮荒之地和西站、锦城大道、孵化园,可选项已经不多,如果能克服民航噪音的问题,机投到簇桥或许是最后的机会。

� 成都地铁10号线:



10号线一期已经开通了,周边没太多可选的。10号线二期是到双流非城区以及新津城区。新津作为以前的三圈层,是最早通地铁的区县,但实际上,到太平园已经超过13个站了,再继续到市区还好,到南门就太远了。

或许在双流机场上班的人选在新津是不错的主意,但他们会缺钱吗?

10号线二期预计也是2020年开通,至于三期,一是站点太壕,二是还没规划和建设太遥远。

� 成都地铁11号线:



11号线实际上就是以前的6号线三期,由于太长,直接更名为11号线,而且完美接档6号线终点观东路站。11号线目前首台盾构机已经下井,也是预计2020年开通。线路基本在天府新区打转,联新川科技园片区、万安组团、天府CBD片区,国际博览城片区及钓鱼嘴滨河商务区。沿线目前都比较――荒。

值不值得买?全线值得买,买新房,前提是站点附近确实有房卖的话。

� 成都地铁13号线:



13号线是比较新的线路,但是目前还没比较准确的消息释放,此前我也写过《成都地铁13号线千呼万唤始出来,大面人却坐不住了!》。这条快线啥时候建成运营?估计2020年前是没戏,大面是否会增设站点?估计也是没戏。

13号线西段价格不便宜,东段目前只有大面,但也在前段时间的热炒中涨到了1.1万。

这个价格这个地段,单纯看地铁房的话,不建议了。

� 成都地铁17号线:



这条线路链接武侯、双流和温江,线路不长,但确实改善这片交通的核心城建。这条线路的意义是把温江到城南的距离缩短了。

但是前提还是和9号线接驳,但9号线还要和1号线接驳呢。

17号线的周边新盘如雨后春笋不断涌现,但似乎并不太被买账。大概一方面是西北方向接驳到温江城区或者国色天香对产业意义不大,往南链接的九江、机投板块也有自身不足。另一方面是沿线的配套还远跟不上宣传和购房者预期。

嗯,对,也是2020年左右开通。

� 成都地铁18号线:



这条线路是压轴的,但可选项是很少的。

市区内即便到火车北站也没什么楼盘可选,而世纪城以南基本是和1号线重叠的情况,在西部会展和1号线分道扬镳后,基本的荒地。至少目前,没什么可选的。

对了,这条线路为了配合天府国际机场,计划在2020年开通!



由于数据量太大,内容太多,上面简单分析了目前主要的线路及其洼地站点,仅为一家之言,并不健全,也并不适应每一个人。

买一套地铁房,要综合自身的区县地段偏好,工作地点,投资预期以及实际有无房源做出综合评判。具体怎么操作?

如果认可的话,欢迎添加群主微信号“djzsihai2007”,说明来意,拉你进入“段劲的房产交流”400人微信群!

今日,杀割!




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